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        房子與大宗34:低頻與高頻數據共振,地產相關商品偏弱還要持續多久?(20240325)
        卓創資訊 2024-03-25 08:45:03

        【導語】市場基于弱現實形成地產弱預期,帶動地產相關商品下跌,特別是地產前端商品表現為明顯的下跌走勢,當數據公布之后,符合預期,但也完成了預期到現實的回歸,疊加生產端的“自救”行為,后續價格或不再偏弱。

        進入到2024年之后,地產相關商品即陷入“預期與現實”共振的戴維斯雙殺格局,價格出現明顯下跌。主要產品中,水泥,減水劑價格處于17年以來的低位水平;螺紋鋼處于近四年的低位水平。

        從地產相關商品產品價格的走勢分析,地產前端商品與地產后端商品走勢繼續分化。螺紋鋼,水泥,減水劑等地產前端商品受開工端表現影響價格呈探底姿態而地產后端商品則延續回暖趨勢,價格相對穩定。

        1-2月份地產數據對相關產品的傳導影響

        地產前端研究主要看的數據是新開工面積以及在投資端到位資金的變化。

        統計局公布數據顯示,1-2月份全國房地產開發投資11842億元,按照可比口徑計算同比下降9.0%,其中住宅投資下降9.7%,高于全部地產降速0.7個百分點。房屋新開工面積9429萬平方米,下降29.7%。其中,住宅新開工面積6796萬平方米,下降30.6%。

        從投資數據看,隨著房地產企業融資環境的逐步改善,企業投資意愿在回升,2024年1月份投資按照可比口徑計算,降速為9%,較2023年12月下降0.6pct,降速高于2023年1-8月份投資增速。與投資數據相比,房地產開發企業到位資金同比下降24.1%,為2023年以來的最差數據。從結構看,定金及預收款和個人按揭貸款降幅要明顯高于到位資金,表征居民端購房意愿依舊較差。

        從到位資金結構上看,企業自籌資金占比顯著增加,來自國內貸款占比增加至19.42%,較2023年增加近7個百分點;自籌資金占比略有增加,變動不大;定金及預收款,個人按揭貸款占比總體在下降,這表征房地產開發企業造血功能依舊未完全恢復,但很顯著的是外部融資環境有明顯改觀,后續隨著白名單繼續擴容,房地產開發企業或逐步恢復活力。

        表征地產前端的開發與資金狀況能夠直接反映當下房地產相關商品的需求,偏弱的事實是體感不佳的主要原因,而預期偏弱的問題更是雪上加霜,現實與預期的戴維斯雙殺狀態是水泥,螺紋鋼,減水劑等地產前端商品價格下跌的主要原因。

        地產后端主要研究的是竣工面積。

        統計局公布的房屋竣工面積10395萬平方米,下降20.2%。其中,住宅竣工面積7694萬平方米,下降20.2%。

        在過去的2023年,房地產竣工面積保持相對較高的水平,這與保交樓的政策有關,這也帶動了地產后端相關商品的需求,玻璃價格一直保持相對較強的走勢,春節后玻璃價格亦出現較為明顯的下跌行情,玻璃市場的需求是有支撐的,但由于黑色系產品下跌明顯,玻璃亦受到影響。

        房地產市場參與者行為與預期

        根據統計局公布數據,1-2月份,新建商品房銷售面積11369萬平方米,同比下降20.5%,其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元,下降29.3%,其中住宅銷售額下降32.7%。

        從銷售端看,銷售面積同比下降幅度自2023年2月份之后即開始負增長,2024年1-2月份數據降幅為2023年以來的最低水平,商品房銷售額為2022年7月份以來的最低水平。銷售數據不佳反映的是購房者購房意愿較差,反映到長周期上看居民杠桿走平,疫情對居民資產負債表形成沖擊,2020年居民部門的杠桿率達到62.3%,隨后基本持平而不再上升,反映居民消費信心不足、預防性儲蓄傾向加速上升,是疫情后“疤痕效應”的具體體現。

        從2月末的庫存數據上看,商品房待售面積為75969萬平方米,同比增長15.9%,其中住宅待售面積增長23.8%。



        當前房地產待售面積已經增加至75969萬平方米,該數據已經是有該項統計數據以來的最高水平。庫存壓力增加代表著房地產開發企業資金占壓增加,這一點也能夠從房地產企業開發到位資金中定金及預收款,個人按揭貸款兩項數據下降看出房地產企業所面臨的資金壓力。

        購房者持幣觀望,房地產企業無法獲得足夠的自己支撐下一步動作;房地產企業待售面積增加,庫存壓力增加,資金壓力進一步放大;房地產企業可以動用的資金不足,進一步開發的意愿不足,買地熱情不高;房地產企業不買地,地方政府土地財政無法持續,債務壓力增加,化債壓力下,受限于國家層面政策,地方政府擴表能力不足。

        消費者—房企產企業—地方政府目前已經形成下降螺旋,需要另一方力量介入以解決當前所面臨的困局。2024年兩會中提出,“優化房地產政策,對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持,促進房地產市場平穩健康發展!薄斑m應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化,加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給,完善商品房相關基礎性制度,滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求!薄叭蠊こ獭痹2024年重要的是落地執行,或是可行的第四方力量。

        進入2024年房地產相關商品的偏弱走勢是基于宏觀數據空檔期高頻數據產生的預期所致,1-2月份數據發布后,數據符合預期,但商品價格已經不在繼續下跌,市場的關注點重新回歸對未來的市場的預期,金三銀四依舊是需求旺季,相關商品需求會逐步回暖,地產相關商品或迎來修正下跌最好的時機。

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